Đây là bài đăng do nông dân đóng góp trong loạt bài “Từ những người nông dân của chúng tôi”, được viết bởi Emily Cooper của Full Cellar Farm, người đã đăng ký tham gia Chương trình Vườn ươm Trang trại. Trong phần này, Emily khám phá ba cách khác nhau để đất nông nghiệp có thể được chuyển từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu tiếp theo.

Khi tôi kết thúc năm thứ ba tại Headwaters, một cách tự nhiên, tôi bắt đầu nghĩ về những gì sẽ xảy ra tiếp theo. Mặc dù công việc phi nông nghiệp của chồng tôi giúp chúng tôi có thể nhận được một khoản thế chấp thông thường, nhưng giá đất ở Thung lũng Willamette nhìn chung cao hơn nhiều so với bất kỳ khoản vay nào (và dẫn đến các khoản thanh toán thế chấp) mà chúng tôi có thể chi trả. Cho thuê đất, mặc dù hấp dẫn vì lý do tài chính, nhưng thường đi kèm với các điều kiện ràng buộc và có khả năng xảy ra xích mích với chủ đất-địa chủ, những người không hiểu hết ý nghĩa của việc chia tài sản của họ với một trang trại đang hoạt động.

Vì những lý do đó, tôi cảm thấy hơi bối rối trước những lựa chọn mở ra cho mình. Tuy nhiên, đầu tháng này, tôi đã có cơ hội tham dự một phiên về những cách phi truyền thống để đảm bảo nhiệm kỳ đất đai tại Hội nghị Nông nghiệp bền vững. Sau buổi thuyết trình khéo léo của Carrie Scrufari của Trường Luật Vermont, tôi đã rời đi với những khả năng, câu hỏi và một chút hy vọng hơn cho tương lai của trang trại của tôi.

Scrufari vạch ra ba cách mà đất nông nghiệp có thể được chuyển từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu tiếp theo theo những cách mà những người nông dân mới có thể dễ dàng xử lý hơn. Những cách này là hợp đồng thuê mặt bằng, công ty trách nhiệm hữu hạn và quyền sử dụng đất. Tôi sẽ mô tả ngắn gọn từng cái bên dưới. Tôi cũng muốn đề cập, như Scrufari đã làm, rằng việc chuyển nhượng đất đai có thể sử dụng nhiều hơn một trong những công cụ này cùng một lúc và mỗi tình huống đòi hỏi phải có những thỏa thuận riêng. Ngoài ra, tôi là một nông dân, không phải là một luật sư. Vì vậy, bạn biết đấy, làm bài tập về nhà của bạn.

Cho thuê mặt bằng

Ý tưởng cơ bản của hợp đồng cho thuê mặt bằng là (những) người mà tôi sẽ gọi là “nông dân mới” mua các tòa nhà (nhà ở, nhà kính, chuồng trại, v.v.) từ chủ đất hiện tại, chứ không phải chính mảnh đất đó. Chủ đất hiện tại vẫn giữ quyền sở hữu đất, cho nông dân mới thuê trong một hợp đồng thuê dài hạn (nghĩ là 99 năm). Đây là một kịch bản phổ biến khi chủ sở hữu đất là một ủy thác đất¹, nhưng chủ đất tư nhân cũng có thể xem xét nó. Ví dụ, một chủ đất đang cân nhắc nghỉ hưu có thể muốn làm điều gì đó như thế này để người đó có thể giữ quyền sở hữu một ngôi nhà trong khu đất và tiếp tục sống ở đó.

Các hợp đồng thuê mặt bằng thường có thể chuyển nhượng và có thể kế thừa. Có thể chuyển nhượng có nghĩa là các điều khoản của hợp đồng thuê có thể được chuyển cho bên thứ ba; có thể kế thừa có nghĩa là chúng có thể được thừa kế bởi những người thừa kế của chủ đất và/hoặc nông dân mới.

LLCs

Nhiều người quen thuộc với LLC (công ty trách nhiệm hữu hạn) như một cấu trúc kinh doanh cung cấp một số biện pháp bảo vệ đối với tài sản của một chủ doanh nghiệp nhỏ không muốn kết hợp. Hầu hết nông dân mà tôi biết đều có doanh nghiệp là công ty tư nhân hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn. Tuy nhiên, phiên bản LLC này sử dụng mô hình kinh doanh đó như một công cụ chuyển đổi để chuyển quyền sở hữu tài sản cho “nông dân mới” của chúng tôi. Theo một số cách, nó tương tự như tình huống cho thuê để sở hữu, ngoại trừ việc nó cho phép người nông dân mới có được vốn chủ sở hữu trong trang trại khi năm tháng trôi qua.

Trong ví dụ đơn giản mà Scrufari đã minh họa, chủ đất và nông dân mới sẽ thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn với 100 cổ phần và sẽ viết một thỏa thuận điều hành phác thảo kế hoạch chuyển đổi. Theo thỏa thuận đó, trong năm đầu tiên, chủ đất sẽ nắm giữ 90 cổ phần và người nông dân mới sẽ nắm giữ 10. Trong suốt năm đó, bằng tiền, sản phẩm nông nghiệp, công sức lao động hoặc bất kỳ điều gì khác mà các bên đồng ý, người nông dân sẽ nhận được 20 cổ phiếu, do đó đến năm thứ hai, họ sẽ sở hữu 30 cổ phiếu và chủ đất sẽ sở hữu 70. Vào năm thứ ba, cổ phiếu sẽ chuyển thành 50-50, vào năm thứ tư là 70-30 và vào cuối năm năm thứ năm, người nông dân mới sẽ giành được toàn quyền kiểm soát LLC, mua đứt chủ đất (nay là cũ) một cách hiệu quả.

Sự thay thế

Quyền sử dụng đất là một thỏa thuận pháp lý lâu dài giữa chủ sở hữu đất và quỹ đất hoặc tổ chức chính phủ quy định những việc phải làm đối với đất và/hoặc giới hạn các hoạt động được phép thực hiện trên đất. Khi thực hiện thỏa thuận đó, chủ đất giữ tài sản nhưng bán quyền thực hiện một số việc đối với tài sản đó, chẳng hạn như chia nhỏ hoặc phát triển tài sản đó. Quyền sử dụng thường là vĩnh viễn (“mãi mãi”), nhưng chúng cũng có thể có thời hạn (có thời hạn). Họ đi cùng với đất đai, ngay cả khi nó chuyển từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu khác. Ở Oregon, quyền sử dụng đất thường là để bảo tồn, vì vậy chủ đất thường có một số trách nhiệm, chẳng hạn như duy trì môi trường sống của động vật hoang dã hoặc các khu vực ven sông. Một số tiểu bang, bao gồm cả Oregon, cũng cho phép chuyển nhượng đất nông nghiệp, điều này sẽ yêu cầu đất phải được duy trì cho mục đích sử dụng nông nghiệp.

Quyền sử dụng đất có thể là một công cụ tốt cho những nông dân mới có nguồn lực hạn chế (nói cách khác, hầu hết những nông dân mới) có thể mua được một mảnh đất mà nếu không thì họ sẽ không thể tiếp cận được. Đất không có quyền phát triển có giá trị thấp hơn trên thị trường bất động sản, vì vậy giá sẽ thấp hơn nếu không có các quyền chuyển nhượng như vậy. Là một công cụ chuyển tiếp, quyền sử dụng đất có thể được bán trước hoặc sau khi việc chuyển nhượng diễn ra. Chủ đất cũ có thể bán quyền sử dụng đất cho một quỹ đất và sau đó bán đất với giá thấp hơn cho người nông dân mới. Ngoài ra, một ủy thác đất đai có thể mua đất theo giá trị thị trường từ chủ đất cũ, tạo ra một quyền sử dụng đất trên đó, sau đó bán tài sản với quyền sử dụng đất cho nông dân mới. Lựa chọn thứ ba cho một nông dân may mắn có thể là một nhà hảo tâm giàu có có thể mua tài sản hoàn toàn, bán hoặc tặng quyền sử dụng đất cho một quỹ đất, sau đó bán đất cho nông dân mới với giá thấp hơn. Trong bất kỳ trường hợp nào trong số này, kết quả là đất nông nghiệp sẽ được chuyển cho người nông dân mới với những hạn chế sử dụng, nhưng với giá thấp hơn thị trường.

Equity Trust là một tổ chức phi lợi nhuận có trụ sở tại Massachusetts, đang nghiên cứu các công cụ và nguồn lực để chuyển nhượng đất nông nghiệp thông qua các phương tiện phi truyền thống, cũng như đôi khi cung cấp các khoản vay để bôi trơn bánh xe chuyển nhượng. Trang web của họ, vốn chủ sở hữu.org, bao gồm các giải thích và các văn bản pháp lý mẫu, cũng như một số nghiên cứu điển hình về các tình huống mà chúng đã giúp tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng đất đai từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu khác. Trong bài nói chuyện của mình, Scrufari đã nêu bật một trong những nghiên cứu điển hình này, một thỏa thuận phức tạp sử dụng các quyền chuyển nhượng, cho thuê mặt bằng và gây quỹ cộng đồng để đảm bảo rằng Trang trại Caretaker ở Massachusetts sẽ chuyển từ cặp vợ chồng nông dân này sang cặp vợ chồng nông dân khác trong khi vẫn duy trì CSA mãi mãi.

Một nhược điểm của các công cụ chuyển nhượng đất đai phi truyền thống này là chúng gần như chắc chắn sẽ yêu cầu một chủ đất kiên nhẫn và sẵn sàng quan tâm đến đất đai của họ và muốn làm việc với một nông dân mới để đảm bảo tài sản của họ trở thành hoặc vẫn là trang trại. Các chi tiết tổ chức cũng khó khăn.

Nhưng cũng có nhiều mặt tích cực. Thật đáng khích lệ khi nghe những câu chuyện này và tìm hiểu xem có thể làm được gì nhiều hơn ngoài các khoản thế chấp đơn giản hoặc hợp đồng thuê đất. Những công cụ như thế này có thể giúp mang lại quyền sở hữu đất đai vĩnh viễn trong tầm tay của những người nông dân không có nhiều nguồn lực để sở hữu đất đai của họ. Và họ cung cấp cho các trang trại nhỏ, bền vững một cơ hội duy nhất để củng cố sự hỗ trợ của cộng đồng cho trang trại của họ và giúp bảo tồn nguồn cung cấp đất nông nghiệp đang cạn kiệt của chúng ta.

¹ Định nghĩa sơ bộ của tôi về quỹ đất đai là một tổ chức, thường là tổ chức phi lợi nhuận, tìm cách bảo tồn đất đai bằng cách mua hoặc mua quyền phát triển đất đai, nói chung là để giữ nó ở trạng thái hoang dã hoặc chưa phát triển.